物业管理是城市基层治理的重要组成部分，直接关系到群众生活品质和切身利益。当前，我市部分住宅小区物业管理存在诸多乱象，突出表现为物业费使用不透明、物业公司挪用物业费、拖欠克扣物业人员工资等问题，进而导致物业人员工作积极性低下、服务标准缩水，业主投诉率居高不下，业主与物业公司之间矛盾频发，严重影响了社区的和谐稳定。为切实规范物业管理行为，保障业主和物业从业人员的合法权益，提升我市住宅小区物业管理整体水平，特提出本提案。
一、存在的主要问题
（一）物业费监管缺位，资金使用乱象丛生。部分物业公司未严格执行物业费收支公示制度，未定期向业主公开物业费的详细收支明细。更有甚者，因所属企业经营困难，擅自挪用业主缴纳的物业费，将资金用于非物业管理服务的其他经营活动，导致小区公共设施维修养护、环境卫生整治等工作缺乏资金支持，物业服务质量大打折扣。
（二）劳资纠纷频发，物业人员队伍不稳定。部分物业公司为追求利润最大化，存在迟发、扣发物业人员工资的情况，未依法为员工缴纳社会保险，严重侵害了物业从业人员的合法劳动权益。薪酬待遇无保障、劳动强度大，导致物业人员工作积极性受挫，责任心缺失，服务态度敷衍，人员流动频繁，难以形成稳定、专业的服务团队。
（三）服务标准模糊，监督考核机制缺失。当前部分小区物业服务缺乏明确统一的服务标准和规范流程，保洁、安保、设施维护等工作无章可循。同时，业主对物业服务的监督考核机制不健全，业主委员会作用发挥不充分，难以对物业公司的服务质量进行有效监督和约束，物业公司整改问题的主动性和积极性不足。
（四）服务水平降低，安全隐患凸显。部分小区因公共设施维修养护不足、物业服务质量低、人员流动大等原因，物业工作人员对电梯等特种设备定期维护保养不及时，电梯事故频发，路灯等公共设备损坏无法及时维修，车棚损坏、外墙脱落风险处理不及时，对部分业主饲养大型犬、不牵绳遛犬等扰民行为缺乏规范管理，影响业主的人身安全和正常生活秩序。
二、相关建议
（一）强化物业费资金监管，确保专款专用。一是建立物业费第三方托管制度，要求物业公司将收取的物业费存入指定银行专户，由银行、业主委员会、物业公司三方共同监管，物业费支出需经业主委员会审核同意后方可拨付，确保资金专款专用。二是明确物业费收支公示义务，要求物业公司每季度在小区显著位置公示物业费的收入、支出明细，接受业主监督。三是行业主管部门定期对物业公司物业费使用情况进行审计检查，对挪用物业费的行为依法依规进行处罚，并将处罚结果纳入企业信用档案。
（二）规范企业用工行为，保障物业人员权益。一是人社部门联合住建部门加强对物业公司用工情况的监管，督促物业公司依法与物业人员签订劳动合同，按时足额发放工资，缴纳社会保险。建立物业人员工资保证金制度，要求物业公司按规定缴纳工资保证金，一旦发生拖欠工资行为，由主管部门从保证金中先行垫付，保障物业人员基本生活。二是推动制定物业行业薪酬指导标准，结合我市经济发展水平和物业岗位特点，出台物业保洁、安保、维修等岗位的薪酬参考标准，引导物业公司合理确定员工薪酬，提升物业从业人员的职业认同感和稳定性。
（三）健全服务标准体系，完善监督考核机制。一是住建部门牵头制定统一的住宅小区物业服务标准，明确保洁频次、安保巡逻时间、设施维修响应时限等具体指标，为物业公司提供服务指引，为业主监督提供依据。二是规范业主委员会组建和运行，街道办事处、社区居委会加强对业主委员会的指导和培训，提升业委会成员的履职能力，推动业委会与物业公司签订详细的物业服务合同，明确双方权利义务。三是建立“业主评价+第三方评估+主管部门考核”的物业服务质量评价体系，定期组织业主对物业公司服务质量进行打分测评，引入第三方专业机构开展物业服务质量评估，评估结果与物业公司的资质年审、评优评先挂钩。
（四）加强部门协同联动，形成监管合力。建立住建、人社、市场监管、街道社区等多部门协同联动的物业管理工作机制，定期召开联席会议，协调解决物业管理中的难点问题。明确各部门职责分工，住建部门负责物业公司资质管理和服务标准制定，人社部门负责劳动用工监管，城管部门加大对居民饲养犬只的整治力度和文明养宠宣传，街道社区负责基层协调和业委会指导，形成齐抓共管的工作格局，不断提升居民的幸福感和获得感。
政协委员赵铁安的“关于全面提升物业服务质量 切实使居民群众幸福生活的提案 ”已并入第73号提案。
关于全面提升物业服务质量 切实使居民群众幸福生活的提案
一、提案背景?
物业管理是城市基层治理的 “最后一公里”，是衡量居民群众便利生活、幸福生活的重要民生指标。近年来，我市市区居民超 60万人，物业管理行业在服务居民生活，服务社会管理等方面发挥了一定的作用，但也存在着覆盖面有限、服务不规范、服务层次低等问题亟需改善。?二、主要问题?
（一）物业服务薄弱，制约基层治理效能?近年来，我市住宅小区物业管理覆盖率虽不断提高，但是市区仍有部分老旧小区、搬迁安置小区及部分产权复杂小区没有物业服务覆盖，居民面临公共区域保洁缺失、设施维修滞后、安全管理薄弱等问题。这些“无物业”“弱物业”小区的治理困境，影响居民幸福感与获得感，制约了基层治理效能的提升。（二）物业服务标准缺乏统一，服务供给单一被动?我市不同区域、不同小区、不同物业公司的物业服务水平差异大，没有统一规范标准和质量。部分物业服务单位未严格履行法定基础服务义务，也有许多物业服务企业仍局限于保安、保洁、绿化、基本设施维护等传统基础服务，大部分物业对于业主日益增长的居家生活服务需求（如小型维修、居家养老、儿童托管、家电清洗等）响应不足，缺乏主动拓展服务项目、提升服务品质的内生动力等问题。（三）基础事项界定模糊，权责划分存在 “灰色地带” 我市物业服务从表象上看是市场化、合同化，问题是物业服务合同多为制式合同，普遍存在 “条款笼统化、内容模糊化” 的问题，对保洁、安保、设施维护等核心服务缺乏量化约定，如楼道清扫未明确频次、电梯维修未限定时限、绿化养护未规定标准。居民们最看似漠视、实则最为关心关注的共用部位管理、专项维修资金使用、公共收益分配等关键事项，对偶尔出现的电梯大修费用分摊、外墙脱落维修、管道堵塞疏通等往往存在相互推诿扯皮的问题，居民们也常常抱怨不停，社会影响极坏。?（四）社区党组织和居民组织体系不完善，与物业良性互动差。物业服务也是管理，管理就要与居民健立健全良性互动机制。按照相关法律法规，我市小区居民自治组织不完善，依法依章活动少。社区居民在社区很少能找到党的基层组织在居民小区办公场所，在居民休息时间举办有意义的活动很少。这也影响物业管理与居民沟通，形成物业管理信息居民不知，居民需求物业不理僵化局面。
三、对策和建议
（一）物业服务纳入民生保障重点项目，探索多元管理模式将物业服务覆盖纳入民生保障重点项目，设立专项补助资金，对老旧小区、低收入群体集中小区的物业服务企业给予运营补贴；推行“改造+物业”同步机制，将物业服务覆盖作为老旧小区改造验收的必要条件；鼓励地方通过政府购买服务、税费减免等方式，引导物业服务企业下沉服务薄弱区域，引入国有物业企业或信誉良好的大型物业企业对片区内多个“无物业小区”进行“连片打包”，实现资源共享、成本分摊。同时，加强宣传动员，引导居民树立“谁受益、谁付费”的购买服务意识，逐步培育居民缴费习惯。（二）明确物业制度规范，精准要求服务范围?建议由住建部门牵头，会同相关部门，加快修订或制定地方性物业管理法规、规章及配套实施细则。明确物业服务的基础服务清单与可选增值服务清单，鼓励物业服务企业根据业主需求，在协商一致、明码标价基础上，依法依规提供室内维修、家电养护、家政服务等多样化、个性化便民服务。（三）厘清多方权责边界，避免推诿扯皮制定《三门峡市物业管理权责划分实施细则》，明确建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会及住建、市场监管、街道办、社区等相关部门的具体职责，建立 “权责清晰、分工明确、协同高效” 的责任体系，从源头上避免推诿扯皮。?（四）完善组织，建立党领导下的物业服务和居民自活机制 督促相关责任区完善党的社区、居民区组组织机构，完善最广泛居民参与的居民自治组织，健全相关制度机制，共同施治，真正落实共建共享。
将高永刚委员提交的“关于进一步规范我市空置房物业服务收费管理的提案”提案，并入杨勇委员提交的“关于规范住宅小区物业管理破解行业乱象 提升服务质量的提案”中
随着我市城镇化推进与房地产市场发展，房屋空置现象愈发普遍，空置房物业费争议已成为物业服务纠纷的重要诱因。业主认为房屋长期空置未享专属服务却需全额缴费有失公平，物业公司则以公共区域维护成本固定为由拒绝减免，双方矛盾难以调和，部分升级为社区群体性事件，影响社会和谐。
《民法典》虽明确物业服务收费基本原则，但未细化空置房收费标准，我市缺乏统一管理规定，导致收费乱象频发：部分物业公司强制全额收费，甚至采取拒办入住、停水停电等违规手段；部分虽有优惠，但认定条件、申请流程等由企业自行制定，存在暗箱操作空间。
目前全国数十个城市已出台相关减免政策，围绕空置认定、收费比例、申请流程建立标准化体系，政策成熟可借鉴。我市相关规范的缺失，不仅导致业主权益保障滞后，也影响城市营商环境与民生福祉，与全国物业管理规范化趋势不符。
建议：
1. 制定专项管理规范，明确核心要求。由相关部门联合出台空置房物业服务收费管理细则，统一空置房认定标准，以连续空置一定时长为基础，结合水电气使用情况辅助判定，并区分房屋类型设定差异化收费比例，严禁违规强制收费；明确非业主原因导致空置的费用承担主体。
2. 简化办理流程，提升便民性。优化空置房收费优惠申请与核查流程，减少证明材料，提供便捷申请渠道；明确核查时限与结果告知要求，简化续期或复核程序，降低业主办事成本。
3. 强化监管力度，规范收费行为。要求物业公司全面公示空置房收费标准、申请流程、投诉渠道等信息，保障业主知情权与监督权；加大对违规收费行为的查处力度，建立信用约束机制，将违规行为与企业评优、项目承接等挂钩；建立多方参与的纠纷调解机制，高效化解矛盾。
4. 推动行业规范化建设。制定标准化物业服务合同，将空置房相关收费条款纳入必备内容，从源头防范纠纷；建立政策动态评估优化机制，根据实际情况调整完善相关规定，确保政策适配性与可持续性。
将张险峰委员提交的“以数字化赋能规范老旧小区物业管理 化解业主、物业之间矛盾的提案”提案，并入杨勇委员提交的“关于规范住宅小区物业管理破解行业乱象 提升服务质量的提案”中
随着城市发展进入存量提质阶段，老旧小区物业管理已成为基层治理的突出难题，业主与物业矛盾日益凸显，主要表现为三方面：
1. 服务质量与业主期待脱节。老旧小区普遍存在设施老化、停车位不足、管线破旧等问题，而物业多因收费低、盈利难，导致保洁不到位、维修响应慢、投诉处置拖延，部分小区年物业类投诉量占基层矛盾总量的40%以上。
2. 管理透明度严重不足。物业费收支、公共收益使用等核心信息长期“暗箱操作”，业主对电梯广告、车位出租等收益去向不明，维修基金使用流程不清晰，形成“糊涂账”式管理，加剧信任危机。
3. 沟通协调机制失灵。业主诉求表达渠道单一，物业回应缺乏时效性，业委会成立难、运行难问题突出，部分小区因业主签字表决难、诉求不统一，导致管理事项推进受阻，矛盾逐步激化。
4. 监管体系存在短板。街道社区对物业缺乏有效约束手段，多部门监管职责交叉，对服务不达标、擅自撤场等行为处置乏力，形成“监管真空”。
二、原因分析
1. 供需失衡导致恶性循环。老旧小区物业收费标准多年未动态调整，低于服务成本，物业企业“入不敷出”只能降低服务标准，而服务缺位又导致业主拒缴物业费，形成“收费难—服务差—更难收费”的恶性循环。
2. 治理机制不健全。业委会组建门槛高、履职保障不足，部分成员缺乏专业能力或存在违规履职现象；物业引入退出机制不完善，缺乏市场竞争，服务质量难以提升。
3. 信息壁垒加剧矛盾隔阂。业主与物业信息不对称，传统管理模式下服务内容、收费标准、工作进度等信息传递不畅，业主无法有效监督，物业难以精准响应需求。
4. 数字化建设滞后。多数老旧小区未建立智慧管理系统，仍依赖人工登记、线下沟通，管理效率低下，无法适应现代社区治理需求。
三、具体方案
（一）构建“一网统管”数字管理平台
1. 核心功能模块：
- 透明公示模块：实时公开物业费收支明细、公共收益使用情况、维修基金申请流程及使用结果，实现“三亮”公示（亮服务内容、亮收支情况、亮履约进度），让业主一目了然。
- 诉求响应模块：设置报修、投诉、建议等功能，实行“接诉即办”，物业需在2小时内响应、24小时内处置，超时自动触发街道督办机制。
- 智能管理模块：接入门禁监控、消防预警、电梯运行等物联网设备，实现违规装修、飞线充电、群租等问题自动告警，同步开发车位预约、垃圾分类积分等便民功能。
- 民主决策模块：线上发起业主表决、意见征集，采用“人脸识别+实名认证”确保参与有效性，简化业委会选举、管理规约修订等流程，提高决策效率。
2. 平台运营保障：由政府牵头建设统一平台，街道负责日常运维，整合住建、城管、市场监管等部门数据资源，打破“信息孤岛”，实现“小区微脑—社区小脑—城市大脑”三级联动。
（二）健全物业管理规范细则
1. 明确服务标准体系：制定老旧小区物业服务分级标准，细化保洁频次、维修时限、安保配置等具体要求，按服务等级设定收费区间，建立“质价相符”的收费机制。
2. 完善动态调价机制：允许物业根据物价上涨、服务升级等情况，经业主大会表决后调整收费标准，每2-3年开展一次成本核算与调价评估。
3. 规范市场准入退出：建立物业企业信用评价体系，推行“红黑榜”制度，对连续两年评价靠后的企业实行市场禁入；明确物业撤场流程，要求提前3个月公示，保障服务衔接。
4. 强化业委会建设：推行“党建引领+五不选标准”（违章建筑者不选、欠缴物业费者不选等），提高党员在业委会中的比例；设立专项补贴，开展业务培训，规范议事决策流程。
（三）建立多元共治保障机制
1. 资金保障：财政设立老旧小区物业管理专项基金，用于数字平台建设、基础设施改造补贴；鼓励“政府补、业主出、社会捐”的多元资金投入模式。
2. 监管联动：建立“街道牵头、部门报到”机制，住建部门负责行业监管，城管部门查处违规行为，市场监管部门规范收费行为，形成监管合力。
3. 纠纷调解：在平台设立线上调解专区，吸纳社区干部、法律顾问、居民代表组成调解委员会，实现矛盾“线上受理、线下化解”。
四、预期效益
1. 化解矛盾纠纷：通过透明化管理和高效沟通，预计业主物业矛盾发生率下降60%以上，物业投诉量大幅减少，社区和谐度显著提升。
2. 提升服务质量：数字平台倒逼物业规范服务流程，市场竞争机制促进服务升级，业主满意度有望从当前不足70%提升至90%以上。
3. 优化基层治理：实现物业管理从“被动处置”向“主动预防”转变，减轻基层干部工作负担，推动老旧小区治理体系和治理能力现代化。
4. 增进民生福祉：改善老旧小区居住环境，破解停车难、维修慢等民生痛点，提升居民获得感、幸福感和安全感，为文明城市创建夯实基础。
建议相关部门牵头制定实施方案，选择部分老旧小区开展试点，总结经验后在全市推广，让数字化赋能老旧小区物业管理，切实破解基层治理难题。
将高军政委员提交的“关于加强我市小区物业规范化管理的提案”提案，并入杨勇委员提交的“关于规范住宅小区物业管理破解行业乱象 提升服务质量的提案”中
住宅小区是居民生活的重要空间，小区物业服务关联着千家万户，是重大的基础性民生工程，不但事关群众生活品质，也事关社会和谐稳定。 一、当前我市小区物业管理存在的主要问题
1、开发商遗留问题引发物业矛盾。部分开发商建设了一些达不到规划标准的住宅小区，比如房屋质量问题、电梯问题、车位问题、用水用电问题等，造成后续管理纠纷多、难度大、成本高，成为物业服务品质无法提升的硬伤。
2、协同管理不到位引发物业矛盾。物业管理外延过于宽泛，涉及违规拆改、消防安全、噪声污染、养犬、邻里关系、破坏绿地、供暖、供热、供气、供电、通讯等，需要多个政府部门进小区执法、服务。实际存在个别单位调查处理不积极，甚至推诿现象，从而引发业主对物业不满。
3、服务质量不达标引发物业矛盾。物业服务行业从业门槛较低，从业人员整体素质不高，有些还以管理者自居，处理问题方法简单生硬，服务内容不达标。再加上人员工资、设施材料等成本攀升，企业经营压力逐年加重，从而影响了服务质量。
4、供需方缺位引发物业矛盾。一方面，部分小区特别是老旧小区，管理难、收费难、规模小，没有供方主体物业公司入驻，形成服务盲区。另一方面，部分小区需方主体业主、业主大会以及业主委员会不健全，需方主体实际上是未形成合力的有效主体，造成市场调节机制失灵，难以对供方主体形成有效监督。
二、加强我市小区物业规范化管理的建议
1、完善体制机制，推进依法规范管理。建议借鉴先进地区工作经验，结合三门峡实际加强地方立法，修订完善《三门峡市物业管理条例》，从严从实从细明确管理规范和责任义务。建立健全政府物业管理联席会议制度，重点研究解决全市物业管理工作中的重大问题，统筹协调相关职能部门工作，加强联合执法和监督管理。探索完善街道、社区居委会、小区业主委员会三级物业管理体系，赋予了街道办事处指导、监督辖区内物业管理活动的职能，促进物业管理与社区治理深度融合。
2、强化职能监督，加大对开发商监管。住建部门要严把质量关，严格要求开发商按照设计图纸施工，杜绝偷工减料、降低公共配套设施标准等行为发生，确保工程质量经得起时间和用户的检验。严格小区验收交付使用，杜绝把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用，保证居住小区建设不留“硬伤”，为跟进物业管理服务打好基础，从源头上为物业管理顺利开展铺好路。严格承接查验，督促物业企业严格按照国家、省市规定进行承接查验，形成查验记录，公开查验结果，明确责任主体，有效解决开发建设遗留问题、开发物业职责界限不清等问题。
3、规范物业行为，提高物业服务水平。修订完善《物业企业信用评定和管理办法》，探索给予问题通报、限制招投标等惩戒措施，加大企业经营行为的监管力度，严格物业企业资质管理和市场准入，净化市场环境，促进行业服务水平整体提升。深化“双随机、一公开”监督检查，紧紧围绕群众反映突出和法律法规明令禁止的物业服务违规行为进行整治，加大物业服务企业“明明白白消费”公示力度，规范物业服务企业行为，提升物业服务质量。指导行业协会推动物业服务技能人才建设，提高行业从业人员持证率；加大物业企业服务人员培训力度，提升服务意识，规范服务行为，推动物业服务提质增效。
4、供需双向发力，激活市场调节机制。研究制定《三门峡市物业管理委员会成立和运行办法》，提升业主自治组织成立比例，规范业主自治组织运行，充分发挥业主在物业服务企业准入和退出等方面的主导作用。建立物业服务综合监管模式，城市管理、生态环境、园林绿化、消防救援等相关行政执法部门，建立物业管理行政执法片区责任制，公布执法事项和联系方式，依法查处物业服务区域内违法行为。推进无物业管理小区清零行动，建立无物业管理小区台账，结合城镇老旧小区改造，通过引入物业服务企业、组建公益性物业服务组织、街道社区兜底管理等形式，逐步实现无物业管理小区清零。加大物业管理法律法规宣传力度，让业主逐步树立“花钱买服务”的消费意识，对无故拖欠物业费公示催缴后仍不交纳的，可以申请仲裁或向人民法院起诉，对恶意欠费的业主可将其行为记入诚信档案。
将赵敏霞提交的“关于将物业管理纳入社区居委会管理的建议”提案，并入杨勇委员提交的“关于规范住宅小区物业管理破解行业乱象 提升服务质量的提案”中
关于将物业管理纳入社区居委会管理的建议
随着城市化进程的不断推进，物业管理在居民生活中扮演着越来越重要的角色。然而，在当前的实际情况中，今年多起小区业主与物业矛盾激化的现象凸显了物业管理中存在的诸多问题。
一、问题现状
1、物业管理不完善。许多小区存在环境卫生不佳、设施设备维护不及时、安全管理不到位但物业管理费却稳升不降等问题。例如，垃圾清理不及时导致小区环境不理想；电梯等公共设施故障频发却得不到及时维修，经常停运，要求物业维修，就一定要动大修基金，给居民生活带来极大不便和安全隐患，还因琐事小事的积累而堆砌出业主与物业的矛盾激化。
2、小区收支费用不透明。业主对小区的各项收支情况缺乏了解，不清楚物业费的具体用途和去向。物业往往未能主动公开收支明细，容易引发业主的质疑和不满。
3、收入不分配。小区公共区域的经营收入，如广告收入、车位出租收入等，未合理分配给业主或用于小区公共设施的改善和维护，而是被物业截留或不明去向。
4、服务态度不诚信。部分物业未能真正以服务业主为宗旨，在处理业主问题时态度敷衍、推诿责任，缺乏积极主动的服务意识。
二、将物业管理纳入社区居委会管理的优势
1、增强管理的公正性和权威性。社区居委会作为基层群众自治组织，具有较高的公信力和权威性。将物业管理纳入社区居委会管理，可以更好地协调业主与物业之间的矛盾，确保管理的公正性。
2、提高管理效率和服务质量。社区居委会对小区情况更为熟悉，能够更及时地了解业主需求，对物业管理进行更有效的监督和指导，从而提高管理效率和服务质量。
3、促进收支透明化。社区居委会可以要求物业定期公开收支明细，加强对小区收支的监管，确保业主的知情权和监督权。
4、实现收入合理分配。在社区居委会的管理下，可以将小区公共区域的收入合理分配用于小区公共设施的建设和维护，提升小区的整体品质。
三、具体建议
1、明确管理职责。明确社区居委会在物业管理中的职责范围，包括对物业的监督、考核、协调业主与物业之间的矛盾等。
2、建立健全管理制度。制定完善的物业管理规章制度，规范物业的服务行为和收费标准，确保物业管理有章可循。
3、加强监督考核。社区居委会定期对物业进行考核评价，将考核结果与物业费用的支付挂钩，激励物业提高服务质量。
4、促进业主参与。鼓励业主积极参与小区管理，成立业主委员会，与社区居委会共同监督物业管理。
5、加强培训和指导。对物业管理人员进行培训和指导，提高其业务水平和服务意识。
综上所述，将物业管理纳入社区居委会管理，有助于解决当前物业管理中存在的问题，提高小区管理水平和居民生活质量。希望相关部门能够认真考虑这一建议，采取有效措施加以推进。
将刘咏梅提交的“关于破解物业管理难题，提升小区居民居住满意度的意见和建议”提案，并入杨勇委员提交的“关于规范住宅小区物业管理破解行业乱象 提升服务质量的提案”中
【情况分析】
物业管理服务，关系千家万户。这虽然看似一件“居家小事”，但也是一件与百姓生活息息相关的“民生大事”。目前，尽管我市相关部门高度重视物业管理工作，健全工作机制，开展自查自纠，积极处理投诉问题，全面提进物业服务提升工作，取得了明显的成效。但是，根据《三门峡市物业服务工作问卷调查表情况汇总》显示，有81.3%的业主对物业服务企业提供的服务表示不满意、有46.9%的业主有拖欠物业费的经历，拖欠物业费的主要原因是对物业服务不满意（占比41.02%）和物业费标准不透明（占比43.54%）,业主对物业信息公示、公共区域卫生状况、小区公共设施设备完好度、物业处理业主投诉问题及处理速度等方面选择一般及不满意的比例超过50%，总体而言，我市物业管理仍面临诸多难题，业主与物业之间的矛盾依然频发，优化物业管理水平，提升物业小区居民满意度，仍有很多工作需要推进。
【存在的问题】
1.物业企业不重视党建工作，党员先锋作用发挥不够明显。坚持党对物业工作的领导和指引是小区物业服务高质量发展的根本保证，目前全市建立基层党组织的住宅小区较少，小区内党员的先锋带头作用发挥不够明显。
2.物业服务纠纷不断，行业监管力量薄弱。行业日常监管力量薄弱，仅由住房和城乡建设局的行管部门兼顾负责，人员编制较少，人员力量不足，以致物业管理服务纠纷，呈现高发现象。
3.小区物业管理市场化运作程度偏低，缺乏竞争力。进入市场的物业公司质量参差不齐，物业企业缺少日常监督，服务人员推诿扯皮，一些问题长久得不到解决，业主反映强烈。
4.物业收费与服务不对等，业主意见较大。大多物业服务企业专业化程度不高，处于粗放经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象突出，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务。
5.小区自治能力较弱，业委会作用发挥不明显。政府等相关职能部门对业委会法律宣传引导不足，部分开发商、物业企业为了维护自身利益，与业主委员会往往水火不容。此外，业委会人员组成人员，法律意识整体不强、维权意识不高，尚未发挥真正的日常监督管理作用，难以切实维护业主利益。
6.纠纷处理机制不健全，业主诉求不能快速解决。物业服务企业缺乏针对物业管理矛盾纠纷快速处理机制，业主的诉求不能得到快速解决，以致很多群众往往通过12345政府服务热线对物业管理进行投诉。
【建议与意见】
1.强化小区政治党建引领。各住宅小区及业主委员会，符合条件的，要及时建立基层党组织，选优配强小区党支部书记，定期组织政治学习，通过党建工作引领小区物业服务工作。
2.强化行业管理。物业主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务。指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。要通过执法检查，规范物业企业行为，建立黑名单制度，定期联合检查，规范物业服务企业收费行为，畅通投诉举报通道。
3.推进物业服务市场化进程。引导业主委员会严格落实物业管理公开招投标制，确保业主的选择权，要严格遵循市场经济规律，按照公平竞争、业主委托、有偿服务、委托人付费的原则提供服务。要强化资质管理，要对物业公司的资质进行严格审查，没有资质或资质不够的严禁进入市场。
4.加强对业主委员会建设工作的指导。选优配强业主委员会队伍，定期举办业主委员会培训班，，督促各小区加快推进业主委员会建设，规范业主委员会运作机制；制定业主委员会工作考核办法，强化业主委员会考核，将业主满意度评价作为业主委员会成员评先表彰和换届的重要依据。
5.建立纠纷分级处理机制。各乡镇（街道）社区物业管理办公室要根据物业服务纠纷的不同情况，建立分级处理工作机制，做到小事不出社区，大事化解在基层。同时，也要加强与行业协会、政府监管部门之间的工作联动，切实化解小区矛盾纠纷。
6.妥善解决开发商遗留的问题。对群众反映强烈的开发商遗留问题进行排查，形成问题清单，分类制定解决方案。对属开发商保修范围内的由开发商负责解决；对属维修维护不力的由物管企业解决；对业主自身行为造成的业主自行解决。同时，加强对新建商品房的监督和管理，避免出现类似延期交房、烂尾工程等问题，防范于未然。
将戢彩玲提交的“关于规范物业服务收费与服务标准化解 物业与业主矛盾的提案”提案，并入杨勇委员提交的“关于规范住宅小区物业管理破解行业乱象 提升服务质量的提案”中
关于规范物业服务收费与服务标准化解 物业与业主矛盾的提案
一、案由
随着城市化进程加快，物业管理已成为基层社会治理的重要组成部分。然而，长期以来，物业企业与业主之间因收费标准不透明、服务与收费不对等、公摊面积界定模糊、空置房物业费缴纳责任不清、业主委员会成立与运作困难等问题，矛盾频发，甚至引发治安冲突与司法诉讼，消耗大量社会资源，影响社区和谐与社会稳定。为构建公平、规范、和谐的物业服务市场环境，亟需从制度层面明确规范，推动物业服务行业健康有序发展。
二、主要问题及分析
1. 收费依据不透明，单方定价现象突出，物业服务费定价机制不健全，部分物业企业单方定价、调价，未与业主充分协商，也未公开成本构成，导致业主对收费合理性存疑。
2. 公摊面积界定与收费存在争议，公摊面积的计算方式、收费范围缺乏统一标准，易引发物业与业主之间的质疑与纠纷，尤其涉及电梯、楼道、公共设施等区域的费用分摊。
3. 空置房物业费缴纳问题缺乏合理规制，空置房屋是否应当全额缴纳物业费、缴费比例如何确定，目前缺乏全国性或地方性统一规定，各地执行标准不一，成为矛盾焦点。
4.业主委员会成立难、履职难，业委会成立程序复杂，运作中易受干预，难以有效代表业主监督物业企业、协调矛盾纠纷，导致业主权益缺乏组织化保障。
5. 服务标准缺失，监督机制不健全，物业服务内容、质量与收费标准不匹配，服务过程缺乏透明度，业主难以有效监督与评价，维权渠道不畅。
6. 纠纷化解机制不完善，物业与业主矛盾往往升级为诉讼或群体性事件，消耗司法与行政资源，缺乏高效、低成本的协商调解机制。
三、具体建议
1.推动物业服务收费与服务标准化建设。建议：一是由住房城乡建设部门会同价格主管部门，制定物业服务分级分类指导标准，明确不同等级服务对应的收费区间，要求物业企业公开服务内容与收费标准，禁止单方面擅自提价。二是建立物业服务成本公示制度，物业企业应定期向业主公示收支情况，接受业主监督。
2.明确公摊面积计算与收费规范。一是出台公摊面积计量与收费实施细则，统一公摊范围、计算方式，要求开发商及物业企业向业主公示公摊面积明细，确保信息透明。二是探索将部分公共能耗、维护费用纳入物业服务费范畴，避免重复计费。
3.合理规定空置房物业费收取办法。一是建议研究制定空置房物业费收取指导性政策，可参照一定比例（如70%-90%）收取，既体现物业服务的公共属性，也兼顾业主实际使用情况。二是空置房认定程序应简化、公开，避免执行过程中的争议。
4.降低业委会成立门槛，完善其法律地位与职能。一是简化业委会备案程序，明确街道、社区在业委会成立中的指导与协助职责，杜绝无故阻挠。二是加强业委会成员培训，支持其依法行使选聘物业、监督服务、管理公共收益等权利。
5.构建多元化物业纠纷化解机制。一是在街道、社区层面设立物业纠纷调解委员会，整合人民调解、行政调解与司法调解资源，促进矛盾纠纷就地化解。二是设立物业纠纷仲裁绿色通道，降低业主维权成本，减少诉讼累积。
6.加快物业管理地方性立法或修订现行条例。
呼吁出台国家立法和各地结合实际，制定或修订物业管理条例，细化收费、服务、监督与纠纷处理等内容，增强可操作性与约束力。
规范物业服务收费与服务行为，是保障业主合法权益、提升基层治理效能、促进社会和谐的重要举措。建议相关部门统筹研究，尽快出台配套政策，明确权责边界，推动物业行业走向透明化、标准化、法治化发展轨道。
屈益邦委员提出的“关于整治物业不作为引发基层矛盾的长效治理建议”的提案并入到杨勇委员提出的“ 关于规范住宅小区物业管理破解行业乱象 提升服务质量”的提案。
关于整治物业不作为引发基层矛盾的长效治理建议
当前，物业不作为已成为诱发基层矛盾的核心导火索，具体表现为服务缩水、公共收益侵占、安全隐患漠视等问题，进而引发业主拒缴物业费、物业采取停梯停水等极端手段催费、双方冲突升级甚至触碰刑事风险等连锁反应。此类矛盾不仅侵蚀居民生活品质，更破坏社区和谐稳定，加剧基层治理压力。
一、筑牢源头防线，从根本上减少矛盾滋生
1. 明确权责边界，消除认知偏差：制定《物业服务与业主权利义务清单》，清晰界定物业法定服务范围（如安全巡查、设施维修、公共收益管理等）与业主核心权利（如知情权、监督权、拒缴不合规费用权等），明确房屋质量瑕疵等开发商遗留问题与物业职责的区分标准。依托小区公告栏、业主群、短视频平台等渠道常态化宣传，结合典型案例巡回讲解，纠正部分业主“万物皆归责物业”与物业“服务标准模糊化”的认知误区，从源头减少争议。
2. 推行合同标准化，强化履约约束：由住建部门牵头制定《物业服务标准合同（示范文本）》，细化服务等级指标（如保洁频次、维修时限、安保巡逻时长）、收费标准、公共收益分配比例、违约责任等核心条款，杜绝“概括性约定”导致的履约争议。要求物业企业在签约前向业主公示合同核心内容，未按示范文本签订且存在不公平条款的，居委会有权督促整改，确保合同成为矛盾处置的明确依据。
3. 强化前期监管，防范“先天不足”：针对开发商遗留问题引发的物业履职难题，建立“开发建设与物业管理衔接机制”。物业承接查验时，由街道（乡镇）、居委会全程监督，要求开发商一次性移交完整的设施设备资料、竣工图纸等，对房屋质量、配套设施等问题明确整改责任与时限。未完成整改的，开发商需承担相应的物业补贴费用，避免物业因“接手烂摊子”导致服务缺位进而引发矛盾。
二、强化整治惩戒，倒逼物业规范履职
1. 开展专项整治行动，聚焦突出矛盾：针对引发矛盾的核心痛点，开展三大专项整治：一是安全隐患清零行动，重点排查电梯维保、消防设施、二次供水等领域，对不作为导致隐患长期存在的物业，责令立即整改并处罚款，拒不整改的依法查封相关设施；二是公共收益清查行动，由街道（乡镇）联合审计部门对小区近3年公共收益进行全面核查，对侵占、挪用收益的物业，依法追缴并加倍处罚，追回收益用于小区公共设施改善；三是履约失范整治行动，严厉查处物业擅自降低服务标准、采取停水停梯等极端手段催费的行为，责令限期整改并赔偿业主损失，情节严重的列入行业黑名单。
2. 完善信用惩戒体系，强化长效约束：建立物业企业“红黑榜”动态管理机制，将矛盾纠纷化解率、业主满意度、违规记录等纳入信用评价指标。对“红榜”企业，在项目招投标中予以优先；对“黑榜”企业，实施招投标限制、信用扣分、媒体曝光等联合惩戒，连续两年列入“黑榜”的吊销行业资质。
三、健全长效机制，巩固治理成效
1. 强化业主自治能力，激活监督主体：指导推动未成立业委会的小区，在3个月内组建物业管理委员会代行监督职权，组建经费由县级财政全额保障。加强业委会成员培训，提升其政策理解、纠纷调解与监督履职能力；推行“业主代表+楼栋监督小组”模式，鼓励业主参与日常巡查、服务评价，对提供有效监督线索的业主给予物业费减免或公共收益分红奖励，形成“全民监督”氛围。
2. 推动物业行业升级，提升服务质量：建立物业从业人员持证上岗制度，重点强化服务规范、应急处置、法律法规等内容，将培训考核结果与个人绩效、企业信用评级挂钩。鼓励物业企业拓展“物业+生活服务”模式，通过多元经营提升收益，缓解“低价竞争导致服务缩水”的恶性循环。
