一、核心问题 当前我市大量未装修入住的毛坯房业主，面临“未享受专属物业服务却需全额缴物业费”的困境；地下停车位即便长期空置、未产生任何管理消耗，仍被要求全额缴费，形成“付费与受益严重失衡”的突出矛盾，引发众多业主投诉，成为民生领域亟待解决的问题。
二、多地实践参考（附政策依据）
国内多地已出台明确政策或开展试点，为我市提供了扎实的实践支撑：
1.郑州市：虽受上位法限制暂未出台统一减免政策，但已选定部分小区开展空置房物业费协商减免试点，同时呼吁恢复前期物业费政府指导价，并搭建物业矛盾多元化解机制，相关举措可见郑州市人民政府政务公开答复（2025年12月）；
2.兰州新区：2024年6月以新政发(2024)11号文件明确，空置房物业费减免50%，政策有效期至2025年12月31日，为梯度收费提供了成熟范例 ；
3.长沙市：2025年3月起施行《关于规范物业服务收费管理的通知》（长发改价调(2025)8号），规定空置房连续24个月内按70%缴纳物业费，第25个月起按90%缴纳，同时明确了空置房认定标准与备案流程；
4.青岛等地：已出台类似政策，对连续空置6个月以上的住宅按50%-70%收取物业费，形成全国范围内的政策探索共识。
三、主要建议
1. 明确空置毛坯房差异化收费标准：界定“连续6个月以上无人居住、未装修且完成备案登记、水电能耗低于规定阈值”为空置毛坯房，参照兰州新区、长沙等地实践，按物业费总额的50%-70%收取，兼顾物业公共服务成本与业主合理负担。
2. 推行空置车位零收费政策：地下停车位未停放车辆的，业主无需缴纳任何管理费用；已停放车辆的按正常标准缴费，严格落实“用则缴费、不用不缴”，杜绝强制全额收费。
3. 规范认定与备案流程：由住建部门牵头，建立线上备案系统，整合水电计量数据实现精准认定；物业企业不得拒绝符合条件的减免申请，不得额外设置门槛。
4.强化监管与纠纷化解：要求物业企业公示收费明细与减免政策，住建部门定期专项检查；借鉴郑州经验，建立街道、社区、物业、业主四方协商机制，快速化解争议。
四、提案意义
通过明确差异化收费政策，既能维护空置房、空置车位业主合法权益，减少民生纠纷，又能引导物业企业规范运营，推动物业管理行业健康发展，助力构建和谐宜居的城市环境，实现业主权益与行业发展双赢。
朱钢委员提出的“关于推行小区空置房物业费弹性收取政策，切实保障业主权益的提案”并入到郑惠萍提出的“关于规范空置毛坯房及空置车位收费的提案”。
关于推行小区空置房物业费弹性收取政策，切实保障业主权益的提案
一、基本情况：随着城镇化推进，三门峡市小区空置房现象日益突出，主城区部分小区空置率达15%-20%，新建小区甚至超30%。这些房屋因业主异地置业、工作调动等长期未入住，水电燃气几乎零消耗，但业主仍需按全额缴纳物业费。以主城区1.5元/平方米的平均标准计算，100平方米房屋空置5年需缴费9000元，而业主未享受入户服务、垃圾清运等个性化权益，导致缴费意愿低落，物业纠纷逐年增多，既影响业主合法权益，也加剧基层治理矛盾。目前山东、江苏、湖南等多地已出台空置房物业费减免政策，河南省正开展相关条例修订调研，推行弹性收费具备充分实践基础与民意支撑。收费机制不合理，“一刀切”全额收费违背“质价相符”原则，业主“付费未享服务”，公平性不足；政策依据缺失，三门峡市未出台专项规定，仅按《民法典》笼统执行，缺乏统一标准，部分小区协商折扣覆盖面窄；认定与协商机制不健全，空置房界定无量化依据，业主与物业缺乏有效沟通渠道，矛盾化解不畅；政策滞后于先进地区，未跟进减免政策，影响城市宜居度与民生保障水平。二、具体建议：1. 明确弹性收费标准：修订本地物业服务收费管理规定，明确房屋交付后连续空置6个月以上（以水电燃气用量为依据），物业费按原合同50%-70%收取；空置满24个月调整为70%-90%，平衡业主减负与物业运营需求，禁止物业拒绝合法减免申请。2. 规范认定与申请流程：建立“业主申请+物业核验+部门监管”机制，业主提交书面申请及相关证明，物业7个工作日内完成核验公示，异议可向住建部门复核；开通线上申请通道，简化办理流程。3. 健全成本分摊机制：引导物业通过优化服务、规范公共收益使用消化减免成本，明确30%公共收益可补贴收入缺口；将物业费收缴率纳入物业信用评级，倒逼服务提升。4. 强化监督与推广：住建、发改等部门联合宣传政策，将减免执行情况纳入物业年度考核，对违规企业依法处置；选择3-5个高空置率小区试点，2026年底前全市全面推行，同步建立政策动态评估机制。
