二、存在问题
当前，我市在推进老旧小区改造方面虽取得一定进展，但仍面临以下突出问题：
1.改造内容侧重表面，核心安全隐患未根本解决。现有改造多集中于外墙粉刷、管网更新、路面硬化等基础类项目，而对于群众反映强烈、直接关系安全的根本性问题，如缺乏消防通道、房屋结构开裂、地基下沉等，涉及不足或改造力度不够。这与国家关于优先解决“严重影响居民安全和居住功能”问题的指导精神存在偏差，未能有效回应最急迫的安全关切。
2.政策壁垒亟待破除，更新机制尚不健全。尽管国家层面已连续出台《关于持续推进城市更新行动的意见》、《关于推动城市高质量发展的意见》等文件，明确支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，并要求优化规划许可和地价规则，但在具体落实层面，尚缺乏与之精准对接、操作性强的地方性实施细则。特别是在规划许可豁免、地价计收优惠、跨部门协同审批等方面存在障碍，制约了自主更新的顺利启动与实施。
3.更新模式较为单一，市场与社会力量参与不足。现有更新模式对政府投入依赖较高，未能充分激发市场活力和社会资本的参与热情。对于产权关系复杂、需要大量资金投入的危旧房及城中村项目，缺乏多元化、可持续的改造模式创新，导致部分项目推进缓慢甚至停滞。
三、对策与建议
1.明确更新重点，优先消除安全隐患。建议调整优化老旧小区改造内容清单，将解决无消防通道、房屋结构安全、地基稳固性等直接影响生命财产安全的项目置于优先位置。改造工作应严格对标国家《关于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见》要求，真正实现从“面子”到“里子”的转变，确保“居有所安”的目标落到实处。
2.强化政策供给，破解关键制度瓶颈。制定专项政策工具：建议由市住建局牵头制定《城中村和危旧住房更新改造实施方案》，市自然资源和规划局研究出台《城中村和危旧住房更新改造规划许可证豁免清单》，简化审批流程。同时，借鉴北京、深圳等先进地区经验，探索建立“政府补贴+增量免地价+作价入股”或“容积率分级地价减免+房票安置”等多元化土地出让金解决方案，降低更新成本。优化审批机制，提高审批效率。
3.创新实施模式，激发多元主体活力。根据项目不同特点，分类施策。居民自主更新模式：对产权清晰、规模较小的项目，鼓励采用“居民自筹为主+政府政策支持”模式。国企统筹模式：对产权属于旧国企、事业单位等无力自行改造的，探索“产权移交+国企统筹”模式，由国企统一实施更新。
市场运作模式：对产权复杂的城中村或大型片区，推广“代建方垫资+租售收益平衡”模式，吸引社会资本参与改造与后期运营，实现可持续更新。
4.加强组织保障，确保工作落地见效。健全协调机制，建立由市领导牵头，住建、自然资源、发改、财政等部门参与的“城市更新（自主更新）工作专班”，强化顶层设计与跨部门协同。强化资金支持：建议市财政安排专项资金，设立“危旧房自主更新引导基金”，通过贷款贴息、以奖代补等方式，撬动更多金融和社会资本投入。提升技术支撑：建立城市更新专家库，为居民和项目实施提供专业技术咨询。积极推广装配式建筑、绿色建筑等新技术，提升建设品质与效率。
