关于加强物业管理
提升服务品质的
提案
物业管理作为基层治理中连接居民生活与社区有序运转的关键管理平台，其服务品质和管理效能直接关乎基层治理成效。近年来，随着我市城市化进程的加速，小区物业管理得到明显加强，全市共有物业企业172家、从业人员6684人，服务居民小区335个，服务34万余户120余万人，本地小型物业企业占比75%以上。物业在优化居住环境、提升城市品质、增进民生福祉、助力基层治理等方面发挥了积极作用，但对照高质量发展要求和居民日益增长的美好生活需要，仍存在诸多亟待解决的问题。
二、当前物业管理工作存在的问题
（一）行业服务规范体系不健全。目前我市物业管理行业发展以市场化为主导，但国家层面相关法规与地方配套政策衔接不够紧密，缺乏明确的物业服务标准与收费标准联动机制，导致服务与收费匹配度偏低。据调查87.4%的业主认为当前小区物业收费标准与实际享受的服务质量不相适应，“质价不符”“收费偏高”成为业主反映最集中的诉求，既影响业主缴费意愿，也制约物业企业服务提升的积极性。
（二）双方权益保障机制不完善。一方面，物业费收缴难题突出。调查中46.9%反映所在小区存在拖欠物业费现象；从行业整体来看，物业费收交率90%以上的仅占27.5%，70%-90%的占42.3%，50%-70%的占11.9%，50%以下的占6.3%，部分物业企业因资金回笼困难陷入“服务缩水—缴费率下降”的恶性循环。另一方面，业主知情权、监督权落实不到位，小区公共收益（如电梯广告、公共区域租赁等）收支情况未按规定全面公开，部分物业企业存在侵占公共收益、擅自改变管理用房用途等违规行为，引发业主强烈不满
（三）物业服务供给质量待提升。由于缺乏有效的市场竞争激励和成本控制约束机制，物业企业服务意识淡薄，服务内容局限于基础项目，难以适应现代物业管理的高效需求。部分物业企业缺乏专业的管理团队和服务意识，物业人员老龄化严重、服务内容单一，对小区设施设备维护滞后，环境卫生管理不到位，安保措施不完善，无法满足业主日益多样化和个性化的需求，难以提供定制化服务。
（四）公共安全防控隐患较突出。小区安全管理尤其是地下停车场安全问题成为当前最紧迫的风险点。突出表现为新能源电动车与燃油车混放现象普遍，私人车位违规安装新能源充电桩问题突出，此类行为不符合消防安全管理规定，极易引发火灾、触电等安全事故，对居民生命财产安全构成严重威胁。
二、加强物业管理提升服务品质的对策建议
居民小区物业管理既是关乎民生的“关键小事”，也是推进基层治理现代化的“大文章”。结合我市物业企业规模偏小、从业人员结构老化、服务专业化水平较低、安全保障能力偏弱的实际情况，建议聚焦以下四个方面精准发力，全面提升物业管理服务质效：
（一）强化党建引领作用，凝聚治理合力。深化党建引领物业管理融合发展，推动社区党组织触角向物业企业、业主委员会、小区楼院延伸，实现符合条件的物业服务企业、业主委员会党组织全覆盖，建立小区（楼院）党小组或党员联络点。全面推广“双向进入、交叉任职”机制，鼓励社区“两委”成员、优秀党员依法参选业主委员会成员，推荐政治素质好、业务能力强的业委会主任、物业企业负责人担任社区（小区）党组织兼职委员，确保党的领导贯穿小区治理全过程。持续支持、引导无物业服务的老旧小区通过选聘物业企业、组建自治管理团队等方式，实现物业服务全覆盖，打通服务群众“最后一公里”。
（二）健全管理体制机制，夯实行业发展基础。一是构建多元共治格局。将物业管理全面纳入街道、社区建设和治理体系，建立“业主自治、专业服务、社区统筹、政府监管”的协同治理机制，明确街道办事处、社区居委会在物业管理中的指导、协调、监督职责，推动形成多方联动、齐抓共管的工作格局。二是完善政策法规体系。结合我市实际，加快修订出台《物业管理实施办法》，细化物业服务标准、收费分级标准、双方权利义务、纠纷处理程序等内容，明确住建、城管、公安、市场监管等部门的监管职责，确保物业管理工作有法可依、有章可循。三是强化政策扶持引导。将物业管理行业纳入现代服务业发展扶持范畴，对诚信经营、服务优质的物业企业给予税收优惠、评优评先等政策支持；鼓励国有资本参与物业管理，培育一批规模化、专业化的龙头企业，带动行业整体服务水平提升。
（三）规范双方权利义务，保障合法权益。一是加强法治宣传引导。通过社区宣传栏、线上平台、专题讲座等多种形式，广泛宣传物业管理相关法律法规，引导业主增强契约意识，依法履行缴费义务；督促物业企业规范服务行为，主动接受业主监督。二是破解物业费收缴难题。结合我市实际，研究出台闲置空房物业费收缴指导意见，明确收费标准、减免范围和收缴程序，兼顾业主合理诉求与物业企业运营需求；建立物业费“先服务后收费”“优质优价”机制，将收费标准与服务质量挂钩，提高业主缴费积极性。三是强化公开监管力度。严格落实物业服务收费明码标价制度、公共收益公示制度，要求物业企业每月公示物业费收支情况、每季度公示公共收益收支明细，接受业主和社区监督；市场监管、住建部门加强联合检查，对侵占公共收益、违规收费等行为依法严肃查处。
（四）聚焦公共安全防控，筑牢安全底线。以地下停车场安全治理为突破口，全面排查整治小区安全隐患。一是健全充电桩管理规范。由市政府牵头，住建、应急管理、消防救援、供电等部门联合制定居民小区私人车位充电桩安装管理办法，明确安装条件、技术标准、审批流程、安全责任和运维要求，实行“申请—审核—安装—验收—监管”全流程闭环管理。二是开展专项整治行动。对现有小区地下停车场充电桩进行全面排查，对不符合安全规范、存在重大隐患的，依法依规责令停用、拆除；严禁新能源电动车与燃油车在地下停车场混放，划定专用停放区域并配备相应消防设施。三是完善基础设施建设。顺应新能源汽车发展趋势，统筹规划建设小区电动车专用停车场、集中充电区域，在小区周边合理布局公共充电桩，通过政府补贴、企业投资等方式，加快补齐充电设施短板，满足居民安全充电需求。
将张权威委员提交的“
关于强化物业服务责任监管
防范小区车库及公共设施重大损失
聚焦物业服务企业责任明确责任边界.保障业主合法权益，助理宜居三门峡建设”提案，并入曹天龙委员提交的“关于加强物业管理
提升服务品质的提案”中
关于强化物业服务责任监管
防范小区车库及公共设施重大损失
聚焦物业服务企业责任明确责任边界.保障业主合法权益，助理宜居三门峡建设。
一、提案背景
例如、电梯、消防设施、给排水系统等公共设施是业主共同财产，其安全运行与完好状态直接关系居民生活质量和财产安全。依据《物业管理条例》第二条、第三十五条规定，物业服务企业负有对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理的法定与合同义务
。当前，三门峡市部分例如，复兴社区下雨天从车库入口往里流水，车库内，大面积地平断裂以及裂缝，住宅小区存在物业服务责任落实不到位问题，如车库排水防涝设施维护缺失、公共设施定期检修流于形式、安全隐患排查整改不及时等，导致车库泡水、设施损毁等事故时有发生——类似福州某小区因物业未落实防涝措施致242辆汽车泡水、青海某小区物业怠于维护造成消防设施报废等案例，在我市部分老旧小区及新建小区均有不同程度显现
。此类问题不仅造成业主财产重大损失，引发大量物业纠纷，更严重影响社区和谐稳定。为规范物业服务行为，压实企业主体责任，防范国有资产（部分小区公共设施含国有配套成分）和业主财产损失，特提出本提案。
二、存在的主要问题
1.责任边界模糊，维修养护义务悬空
部分物业服务合同对车库及公共设施的维护范围、频次、标准约定不明确，尤其对排水系统、消防设施、电梯等关键设施的日常巡检、定期维保缺乏量化要求；部分物业企业混淆“开发商质保责任”与“自身维护义务”，对质保期满后的设施维护推诿扯皮，导致设施“带病运行”直至损毁
。如部分小区车库因长期未清理排水管道、未检修抽水泵，暴雨天引发积水淹车事故
。
2.日常监管缺位，隐患排查流于形式
物业企业未建立常态化设施巡检机制，对车库采光井防护、电梯安全部件、消防报警系统等关键部位的检查记录造假或缺失；部分物业未按规定配备专业维修人员，对发现的设施损坏问题拖延处置，小隐患逐步演变为重大损失。如某小区车库采光井未设防护栏且未定期检查，导致儿童坠落受伤
，凸显日常监管漏洞，
3.应急处置不力，损失扩大风险加剧
针对暴雨内涝、设施故障等突发事件，物业企业未制定专项应急预案，应急物资（如防洪沙袋、抽水泵）储备不足，应急响应不及时。如台风或暴雨预警后，未及时通知业主挪车、未启用挡水设施，导致车库被淹损失扩大；设施故障发生后，未第一时间组织抢修，造成公共设施连锁损坏
。
4.追责机制不畅，违法成本偏低
业主因物业失职遭受损失后，维权面临举证难、协调难、执行难等问题；行政监管部门对物业企业未履行维护义务的处罚力度不足，多以口头警告、限期整改为主，未与企业资质、信用评级挂钩；对造成重大损失的物业企业，缺乏吊销资质、高额罚款等刚性惩戒措施，难以形成有效震慑
。
5.业主监督薄弱，维权渠道不畅通
部分小区未成立业主委员会，业主无法有效行使对物业的监督权利；已成立业委会的小区，因缺乏专业指导和监管支持，难以对物业设施维护工作进行有效考核；业主投诉举报渠道分散，相关部门对投诉处理反馈不及时，形成“投诉-整改-反弹”的恶性循环。
三、对策建议
（一）规范合同管理，明确责任清单
1.制定标准化服务合同范本：由市住建局牵头，依据《物业管理条例》《民法典》相关规定，制定《三门峡市住宅小区物业服务合同（示范文本）》，明确车库及公共设施的维护责任清单：
-
车库：排水系统每周巡检、每月清掏，抽水泵每季度试运行，防洪设施（挡水板、沙袋）常年备用并定期检查；
-
关键设施：电梯每月维保、每年年检，消防设施每半年检测，给排水管道每季度巡检；
-
明确设施维护的具体标准、记录要求及未达标违约责任，杜绝合同“模糊条款”
2.强化合同备案监管：要求物业企业在签订服务合同后15个工作日内，向属地住建部门备案；备案时需提交设施维护方案、专业人员配置证明，未按范本签订合同或备案材料不齐的，不予备案并责令整改。
（二）健全监管体系，强化过程管控
1.建立“双随机、一公开”监管机制：由市住建局牵头，联合城管、消防、市场监管等部门，每季度对小区车库及公共设施维护情况开展随机抽查，重点核查巡检记录、维保报告、应急物资储备等；抽查结果纳入物业企业信用档案，向社会公开。对未履行维护义务的企业，责令限期整改并依法处以5万-20万元罚款
。
2.推行“设施电子档案”管理：要求物业企业为每个小区建立车库及公共设施电子档案，详细记录建设参数、维保记录、故障处理情况等信息，接入三门峡市智慧物业监管平台；监管部门通过平台实时监控设施维护情况，对超期未维保的设施自动预警，督促物业企业及时处置。
3.强化业委会监督作用：指导未成立业委会的小区加快筹备组建，由街道（乡镇）负责牵头协调；赋予业委会对物业设施维护的考核权，每半年组织业主对设施维护情况进行满意度测评，测评结果与物业服务费挂钩——满意度低于60%的，扣减5%-10%物业服务费；连续两年不合格的，支持业主启动换物业程序。
（三）完善应急机制，提升处置能力
1.制定专项应急预案：要求物业企业针对暴雨内涝、电梯困人、消防设施故障等突发事件，制定专项应急预案，明确应急响应流程、责任人员、处置措施；每年至少组织2次应急演练，邀请业主代表、街道（乡镇）工作人员现场监督。
2.强化应急物资保障：明确物业企业应急物资储备标准，如按小区户数配备防洪沙袋、抽水泵、应急照明等物资，定期检查更新；对未按要求储备应急物资的，由住建部门责令限期补足，并处1万元以上5万元以下罚款。
3.建立快速响应机制：物业企业接到设施故障或突发事件报告后，须在15分钟内到场处置；对重大突发事件，须立即启动应急预案并向街道（乡镇）和相关部门报告，未及时响应导致损失扩大的，依法加重处罚。
（四）健全追责机制，提高违法成本
1.明确民事赔偿责任：依据《民法典》第九百四十二条、《物业管理条例》第三十五条规定，物业企业未履行维护义务导致车库或公共设施损坏、业主财产损失的，应承担全额赔偿责任
；业主委员会可代表全体业主提起公益诉讼，追索损失赔偿。对故意拖延赔偿或拒不赔偿的，纳入失信企业名单。
2.强化行政惩戒力度：对因失职造成重大损失（单次损失超过50万元）的物业企业，由住建部门吊销其物业服务资质，3年内不得在三门峡市承接新的物业服务项目；对企业负责人和直接责任人处以1万元以上3万元以下罚款，情节严重的，禁止从事物业服务行业。
3.追究刑事责任：对因故意或重大过失导致设施损毁引发重大安全事故、造成严重后果的，依据《刑法》相关规定，移送司法机关追究刑事责任；对挪用专项维修资金用于设施维修但未履行维护义务的，依法从严查处，构成犯罪的追究刑责
。
（五）强化保障措施，确保落地见效
1.加强部门协同联动：成立由市政府分管领导任组长，市住建局、城管局、消防救援支队、市场监管局、司法局等部门为成员的物业服务监管工作领导小组，定期召开联席会议，统筹解决设施维护监管中的难点问题；建立投诉举报联动处置机制，统一投诉举报热线（12345），实现“一次投诉、闭环处置”。
2.落实经费保障：市财政安排专项经费，用于智慧物业监管平台建设、业委会培训、应急演练指导等工作；鼓励物业企业投保公众责任险，分担设施维护风险，对投保企业给予适当保费补贴。
3.加强宣传引导：通过三门峡日报、市住建局官网、社区公告栏等载体，宣传《物业管理条例》等法律法规，明确物业企业维护责任和业主权利；曝光物业失职导致设施损坏的典型案例，引导物业企业规范经营，提高业主维权意识。
将楚松涛委员提交的“
关于加强物业服务监管
规范公共收益管理的提案”提案，并入曹天龙委员提交的“关于加强物业管理
关于加强物业服务监管
规范公共收益管理的提案
物业管理事关民生福祉与基层治理效能。河南省“十五五”规划明确实施物业服务质量提升行动，推进城市治理现代化；三门峡市“十五五”规划将完善社区治理、提升民生服务水平作为重点任务。当前我市物业行业存在服务标准模糊、监管效能不足、公共收益管理混乱、业主维权难等问题，群众投诉居高不下，与规划目标存在差距。为落实省市“十五五”部署，破解物业治理痛点，保障业主合法权益，特提出以下提案。
一、健全监管体系，压实服务责任。对标省市规划物业服务提质要求，由住建部门牵头制定量化服务标准，细化保洁、维保、应急处置等刚性指标，纳入物业服务合同强制条款。建立住建、市场监管、城管、街道联动监管机制，开展常态化联合检查，发布物业企业红黑榜。整合12345热线搭建“一码投诉”平台，实现投诉闭环处置，办结率纳入企业信用评价。构建信用惩戒机制，对违规企业采取罚款、限制招投标、吊销资质等惩戒措施，强化监管震慑力。
二、规范收益管理，维护业主权益。严格落实公共收益归属全体业主规定，设立专项账户，实行收支两条线，严禁与企业资金混同。建立透明公示制度，按季度在小区公示栏、业主微信群等平台公示收支明细、合同凭证、发票信息，年度收支经第三方审计后向业主大会报告。制定收益分配管理细则，扣除合理管理成本后，优先补充维修资金，其余用于小区设施改造或抵扣物业费。街道定期开展专项审计，严查截留、挪用、侵占公共收益行为。
三、完善共治机制，提升治理效能。结合我市基层治理“十五五”部署，健全社区、业委会、物业、业主代表多方协商机制，常态化化解物业矛盾。加强业委会规范化建设，开展政策法规与业务培训，完善履职评价与罢免机制。设立物业法律援助工作站，提供免费咨询与集体诉讼支持，降低业主维权成本，推动形成共建共治共享格局。
四、强化科技支撑，推动长效落地。建设智慧物业监管平台，整合企业信息、收益数据、投诉记录、信用评价，实现动态监测与智能预警。将物业监管工作纳入政府绩效考核与基层治理评价体系，财政安排专项经费保障标准制定、平台建设、审计与培训等工作。加强政策宣传，引导企业依法经营、业主理性维权，助力省市“十五五”民生服务与基层治理目标落地见效。
