一、提案背景
随着城镇化进程加快，居民住房空置现象日益普遍，因空置房物业费收取引发的物业与业主矛盾纠纷频发。《民法典》第九百四十四条明确业主应按约定支付物业费，不得以未接受服务为由拒缴，但未对空置房收费标准作出细化规定。当前实践中，多数物业公司对空置房全额收取物业费，而业主认为未实际享受保洁、入户服务等，全额缴费显失公平；部分地区虽出台减免政策，但标准不统一、认定流程不规范，导致执行混乱、争议不断。为平衡业主与物业公司合法权益，化解矛盾纠纷，规范收费行为，提升物业服务质效，特提出本提案。
二、存在问题
（一）法律规定不细化，收费标准无统一依据
《民法典》仅明确缴费义务，未界定“空置房”认定标准、收费比例及减免条件，各地执行差异较大。部分城市按60%-70%收取，部分仍全额收取，业主维权缺乏明确法律支撑，物业公司收费随意性较强。
（二）空置房认定不规范，易引发虚假申报与争议
缺乏统一的空置认定标准，多依赖业主书面申请、水电燃气用量核查等方式，存在认定主观性强、流程繁琐问题。部分业主恶意虚报空置，物业公司核查成本高；部分物业公司故意拖延认定，损害业主合法权益。
（三）收费比例不合理，权益平衡机制缺失
全额收取模式忽视空置房业主未享受个性化服务的实际，加重业主负担；部分地区一刀切减免，又导致物业公司公共服务成本难以覆盖，影响服务质量，形成“收费难—服务降—矛盾增”的恶性循环。
（四）申请流程不便捷，监管与纠纷解决机制薄弱
空置房减免申请需业主多次提交材料、现场核验，流程繁琐；缺乏常态化监管机制，物业公司违规收费、拒不执行减免政策等行为难以有效约束；纠纷解决渠道不畅，业主维权成本高、效率低。
三、提案建议
（一）完善法规细则，明确统一收费规范
1. 界定空置房认定标准。明确“空置房”为房屋交付后连续6个月以上未装修、未入住，或已装修但连续6个月以上无实际居住、水电燃气月均用量低于基础阈值（如用电≤20度/月、用水≤5吨/月）的住宅，排除短期空置、季节性居住等情形。
2. 规范收费比例区间。结合公共服务成本与业主权益，确定空置房物业费按标准收费的60%-70%收取（含电梯费、公共能耗费等），前期物业服务阶段与业主自治阶段统一执行；对空置超过24个月的，可由双方协商调整，协商不成按70%执行，兼顾长期公平。
3. 明确例外情形。房屋因质量问题未交付、整改期间的物业费由开发商承担；已出租、用于仓储等非空置用途的，不得享受减免政策。
（二）规范认定流程，简化申请与核验程序
1. 建立“申请—核验—公示—备案”闭环流程。业主需提前15日向物业公司提交书面申请及房产证、水电燃气用量记录等材料，物业公司应在7个工作日内完成现场核验，出具《空置房认定确认书》，并在小区公示栏、业主群公示3日，无异议后报社区居委会备案。
2. 推行线上便捷办理。依托政务服务平台、物业APP，开通空置房申请、材料上传、进度查询、电子确认书下载等功能，实现“一网通办”，减少业主跑腿。
3. 建立动态核查机制。物业公司每3个月对空置房复核一次，发现恢复居住、违规使用等情形，立即终止减免并追缴差额费用；业主终止空置的，应及时告知物业公司，办理终止手续。
（三）健全权益平衡机制，保障双方合法权益
1. 明确费用构成与用途。物业公司应公示物业费构成（公共区域维护、安保、绿化、保洁等），说明空置房减免仅针对个性化服务部分，公共服务费用仍需合理缴纳，消除业主认知误区。
2. 建立成本补偿与激励机制。对执行空置房减免政策的物业公司，在物业项目评优、招投标中予以倾斜；鼓励物业公司针对空置房提供定期通风、房屋巡查、代接收快递等增值服务，提升业主付费获得感。
3. 禁止捆绑收费与违规加价。物业公司不得因空置房减免降低公共服务标准，不得将空置房减免与车位租赁、水电缴费等捆绑，严禁违规加收“空置管理费”“核查费”等额外费用。
（四）强化监管与纠纷解决，规范收费行为
1. 建立联合监管机制。由住建、市场监管、发改等部门联合开展空置房物业费收费专项检查，重点查处全额违规收取、拒不执行减免、虚假认定等行为，对违规物业公司依法处罚并公示。
2. 畅通纠纷解决渠道。依托社区居委会、业委会建立物业纠纷调解委员会，快速化解空置房收费争议；开通12345政务服务热线、住建部门投诉平台，及时处理业主举报投诉，限时办结反馈。
3. 加强宣传引导。通过社区公告、媒体宣传、业主培训等方式，解读空置房物业费政策，明确业主缴费义务与减免权利，引导物业公司规范经营，营造“权责清晰、互信共赢”的物业服务环境。
四、结语
规范空置房物业费收取，是化解物业矛盾、保障民生权益、提升基层治理水平的重要举措。通过完善法规标准、规范认定流程、平衡双方权益、强化监管约束，既能保障物业公司公共服务正常运转，又能减轻空置房业主不合理负担，推动物业服务行业健康发展。恳请相关部门高度重视，研究采纳本提案建议，尽快出台细化政策，切实解决空置房物业费收取乱象。
