一、案由
随着城市化进程加快，物业管理已成为基层社会治理的重要组成部分。然而，长期以来，物业企业与业主之间因收费标准不透明、服务与收费不对等、公摊面积界定模糊、空置房物业费缴纳责任不清、业主委员会成立与运作困难等问题，矛盾频发，甚至引发治安冲突与司法诉讼，消耗大量社会资源，影响社区和谐与社会稳定。为构建公平、规范、和谐的物业服务市场环境，亟需从制度层面明确规范，推动物业服务行业健康有序发展。
二、主要问题及分析
1.
收费依据不透明，单方定价现象突出，物业服务费定价机制不健全，部分物业企业单方定价、调价，未与业主充分协商，也未公开成本构成，导致业主对收费合理性存疑。
2.
公摊面积界定与收费存在争议，公摊面积的计算方式、收费范围缺乏统一标准，易引发物业与业主之间的质疑与纠纷，尤其涉及电梯、楼道、公共设施等区域的费用分摊。
3.
空置房物业费缴纳问题缺乏合理规制，空置房屋是否应当全额缴纳物业费、缴费比例如何确定，目前缺乏全国性或地方性统一规定，各地执行标准不一，成为矛盾焦点。
4.
业主委员会成立难、履职难，业委会成立程序复杂，运作中易受干预，难以有效代表业主监督物业企业、协调矛盾纠纷，导致业主权益缺乏组织化保障。
5.
服务标准缺失，监督机制不健全，物业服务内容、质量与收费标准不匹配，服务过程缺乏透明度，业主难以有效监督与评价，维权渠道不畅。
6.
纠纷化解机制不完善，物业与业主矛盾往往升级为诉讼或群体性事件，消耗司法与行政资源，缺乏高效、低成本的协商调解机制。
三、具体建议
1.推动物业服务收费与服务标准化建设。建议：一是由住房城乡建设部门会同价格主管部门，制定物业服务分级分类指导标准，明确不同等级服务对应的收费区间，要求物业企业公开服务内容与收费标准，禁止单方面擅自提价。二是建立物业服务成本公示制度，物业企业应定期向业主公示收支情况，接受业主监督。
2.明确公摊面积计算与收费规范。一是出台公摊面积计量与收费实施细则，统一公摊范围、计算方式，要求开发商及物业企业向业主公示公摊面积明细，确保信息透明。二是探索将部分公共能耗、维护费用纳入物业服务费范畴，避免重复计费。
3.合理规定空置房物业费收取办法。一是建议研究制定空置房物业费收取指导性政策，可参照一定比例（如70%-90%）收取，既体现物业服务的公共属性，也兼顾业主实际使用情况。二是空置房认定程序应简化、公开，避免执行过程中的争议。
4.降低业委会成立门槛，完善其法律地位与职能。一是简化业委会备案程序，明确街道、社区在业委会成立中的指导与协助职责，杜绝无故阻挠。二是加强业委会成员培训，支持其依法行使选聘物业、监督服务、管理公共收益等权利。
5.构建多元化物业纠纷化解机制。一是在街道、社区层面设立物业纠纷调解委员会，整合人民调解、行政调解与司法调解资源，促进矛盾纠纷就地化解。二是设立物业纠纷仲裁绿色通道，降低业主维权成本，减少诉讼累积。
6.加快物业管理地方性立法或修订现行条例。
呼吁出台国家立法和各地结合实际，制定或修订物业管理条例，细化收费、服务、监督与纠纷处理等内容，增强可操作性与约束力。
规范物业服务收费与服务行为，是保障业主合法权益、提升基层治理效能、促进社会和谐的重要举措。建议相关部门统筹研究，尽快出台配套政策，明确权责边界，推动物业行业走向透明化、标准化、法治化发展轨道。
提案人：戢彩玲
2026年2月3日
