同时，目前全国的老年护理机构均在起步阶段，还未形成完整的产业区域覆盖闭环，而且，大多数现有养老社区集中在小型建筑内，限制了老年人的活动自由度，影响其心理健康。调查表明，超过70%的入住老人表示他们希望能够有更多的户外活动空间和社交机会，而现有的设施往往难以满足这一需求。一是费用高昂。一线城市的中高端养老院月费用可能在6000元至20000元人民币之间；二线城市的养老院收费较为亲民，基本服务费在2000元至5000元/月之间，整体而言，性价比高且选择多样；至于三线城市及以下地区，自理老人的基本服务费在1500元至4000元/月之间。综上所述，一位老人的养老费用，基本接近于当地年轻人的平均月薪，这使得许多家庭在考虑将老人送入养老院时感到经济压力巨大。高收费已经成为制约老年人选择专业养老服务的主要障碍之一，特别是在中低收入群体中更为明显。二是心理影响。传统养老社区的设计模式容易让老年人产生被隔离的感觉，不利于积极老龄化。调查发现，近80%的老人认为住在传统的养老院里像是住进了“病房”，这种环境会加剧他们的孤独感和无助感。中国的传统文化强调家庭的重要性，当老年人被迫离开熟悉的居住环境进入陌生的养老院时，可能会感到自己被家人和社会抛弃，这对他们的心理健康产生了负面影响。
为此，就盘活闲置楼盘资源，加快“地产+养老服务业”融合发展提出如下建议。
（一）改造现有资源。各级政府可以通过制定相关政策，鼓励开发商将闲置楼盘或烂尾楼改造成适合老年人居住的养老社区。例如，提供土地使用年限延长、税收减免等优惠政策。
（二）引入国有平台公司操盘。国有平台公司在地方经济建设和社会发展中扮演着重要角色，拥有较高的社会信誉和品牌影响力。它们通常具有丰富的项目管理经验和技术力量，能够确保项目的高质量完成。由国有平台公司主导进行前期调研和规划设计工作，结合老年人的实际需求制定科学合理的改造方案。通过招投标委托具备资质的设计单位、施工单位负责具体施工任务。建立透明公开的收益分配制度，明确各方权利义务关系。对于出售房产所得收入，按照事先约定的比例分配给投资者（如开发商）、国有平台公司及地方政府；对于物业管理费和其他增值服务收费，则主要用于维持社区正常运作和发展。
（三）引入混合所有制模式：1.合作开发：推动私人投资与政府合作，共同出资改造闲置楼盘为养老社区。对于购买房产的老年人，可以根据自身情况选择一次性付款或分期付款等方式，减轻一次性支付的压力。2.多元融资渠道：允许老年人利用退休金、公积金、保险等多种长期资金来源支付购房款及服务费用，实现资金的有效流转和合理分配。3.物业费补贴：政府可以考虑设立专项基金，对符合条件的老年人给予一定的物业费补贴，帮助他们更好地适应新的生活环境。
（四）优化养老服务配置：1.医疗服务：在新改造的养老社区内设立24小时医疗门诊，配备专业的医护人员，提供常规检查、慢性病管理以及紧急救援等服务，保障老年人健康。2.生活服务：建立公共食堂，提供营养均衡的餐饮选择；设置洗衣房、理发室等功能区，提供日常生活所需的服务。3.文化娱乐：建设文体活动中心，包括图书馆、健身房、棋牌室等，丰富老年人的精神生活，促进身心健康。4.社交平台：定期组织各类兴趣小组、讲座和聚会等活动，增强社区内的互动交流，让老年人感受到集体温暖和支持。
（五）制定相关政策法规：1.立法保障：出台专门针对养老地产市场的法律法规，明确各方权利义务，保护老年人合法权益不受侵害。2.行业标准：制定统一的服务质量和安全管理标准，规范市场秩序，防止不良商家借机牟利。3.财政扶持：设立专项资金用于支持养老社区建设和运营，特别是对那些愿意参与改造闲置楼盘的企业和个人给予奖励性补助。
（六）案例参考：1.北京昌平区：北京市昌平区的一个烂尾楼项目被重新规划并改造成一个综合性的养老社区。该项目不仅提供了居住空间，还配备了医疗、康复、娱乐等设施，以满足老年人多样化的生活需求。2.成都温江区“幸福田园”：该项目原本是一个未完成的房地产开发项目，在地方政府的支持下，通过引入社会资本进行改造升级，最终建成了集居住、医疗、护理为一体的大型养老社区，成为当地养老服务的新亮点。3.上海松江区“佘山长者公馆”：原为一处停滞多年的商业住宅项目，经过重新设计和功能调整后，转变为专为老年人服务的高品质养老机构。此项目强调环境优美、设施齐全，并提供专业的护理服务。4.浙江杭州余杭区“金色年华”大健康产业园：这里曾经是一片荒废的工业用地及部分烂尾建筑群，经过整体规划与建设，变成了包含多个功能区域（如养生公寓、康复医院等）的大规模养老综合体。
