八届四次 第64号关于探索推进地下车位不动产登记的提案
提案者:梁国鹏
开展地下车位登记工作,能够助推房地产市场健康规范有序发展，能够有效盘活房地产企业沉睡资产，能够依法保护权利人合法资产，能够增加区域财政收入。目前我市地下车位登记工作尚未启动。经摸底调查，以服开区为例：规划建设地下车位5万余个，非人防车位2万余个，市场均价8万/个，契税税率按4%计算，仅非人防车位缴纳契税一项即可增加税收6000多万元。但是也面临多重风险隐患。一是因开发企业早期销售合同条款模糊、性质界定混乱（如使用权与产权混淆），易诱发业主与企业间的产权纠纷，甚至引发群体性信访事件。二是部分企业存在破产注销或主体灭失问题，导致无法追溯合同签订主体、补缴历史税款，造成登记程序搁置。三是多数开发企业已经出售的地下车位中，既有普通车位，也有人防车位，且开发商在出售车位时只开具收据，没有正规的合同和发票，一定程度损害了业主利益。四是人防车位因涉及国防资产属性，国动部门认为不宜纳入不动产登记范畴，与业主产权诉求形成直接冲突。五是超规划建设车位因缺乏合法审批手续，存在颁证合规性争议。六是部分企业因财务困境无法履行纳税义务，导致已售车位陷入“有交易无登记”的僵局。这些问题若未建立系统化的风险缓释机制，可能加剧法律争议与社会矛盾，影响登记制度公信力。 鉴于上述情况，提出以下建议：
一、合力推进。建议由市政府牵头，住建、自然资源和规划、税务、国动、财政等部门分工负责，协同开展地下车位不动产登记工作。市自然资源规划局负责地下车位的土地使用权、规划管理和不动产登记等工作;市住房城乡建设局负责地下车位的工程建设管理、预(现)售合同备案等工作;市国防动员办公室负责地下人防车位确认等工作;国家税务总局三门峡市税务局负责地下车位税费的征缴工作。
二、明确范围。明确中心城区范围内依法取得国有建设用地使用权，结合地面建筑物一并开发建设的住宅小区的地下汽车停车位可以办理不动产登记。现行《民法典》第275条明确人防车位本质属性为国家战备设施，权属归国家所有，开发商仅享有用益物权。基于《民法典》的规定，按照“谁投资谁所有、谁受益谁维护”的原则，将人防车位纳入登记范围，权利类型使用权，同时在登记簿和证书上注明“人防工程,战时无条件服从政府调用”字样。对于不符合规划、违法建设的车位不得登记。
三、尊重历史。按照“尊重历史、兼顾现实、民生优先”的原则，分类制定地下车位不动产登记历史遗留问题处置方案，审慎稳妥化解。建立“证缴分离”机制，群众凭购房协议、付款凭证等可容缺办理登记，开发商欠缴税费由相关部门另行追缴，不影响群众办证权益。实行“先行登记、并行追缴”，群众办证与开发商缴费脱钩，由税务、住建部门通过法律途径向企业追欠，避免“群众为企业过错买单”。对在历史遗留问题化解中主动担当、突破常规的单位和个人，经认定未谋取私利且符合民生导向的，依法依规免除相关责任，营造“敢干事、能干事”的工作氛围。
四、试点先行。当前，地下车位权属登记存在法律依据模糊、产权边界不清等问题，建议采取“试点先行、分步推进”策略稳妥实施改革。优先选择产权关系清晰、管理规范的成熟社区（首选国有企业开发建设小区，比如文旅集团和城建集团）作为试点区域，重点突破登记流程优化、权属确认标准、税费计算规则等核心问题。通过试点积累经验后，逐步扩大地下车位登记范围，最终形成覆盖全市地下车位的登记体系。
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