案由：2022年下半年，我市湖滨区税务局对所辖区域已达土地增值税清算条件的房地产项目进行限时清算，并聘请了第三方税务事务所进行审核，但是在审核过程中以及土增清算审核结论上，企业反映了几个共性问题并对土地增值税清算结论产生了争议。以下为企业有争议的问题及建议：
一是税局在进行土地增值税清算时，对于企业提供的部分合理开发成本不予以认可，不允许在清算中扣除；建议税局依据每个企业实际情况实事求是进行审核清算。本次清算项目大多属于2016年以前开发的项目，企业在前期税务机关预征税时已按要求足额缴纳了税款，若根据企业聘请第三方税务事务所提供的清算结果来看，税务机关基本上应退税给企业，但目前税务机关不认可部分合理开发成本列入应扣除部分，导致开发企业税负增加。
二是土地增值税预征率标准问题，建议我市普通住房交易价格标准上调，参照郑州、洛阳及周边城市目前执行的新标准，房价高于上年度住房交易均价的1.4倍为非普通住宅，低于上年度平均交易价的1.4倍为普通住宅。目前税局在预征收土地增值税时是按照普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%、其他类型房地产4.5%的标准来执行的。据悉，我市税务机关目前提供普通住宅和非普通住宅划分标准的依据是按2012年当时的市场价格制定的，当时界定普通和非普通住房价格标准5100元/平方米以下为普通住宅，5100元/平方米以上的为非普通高端住宅，根据查询相关数据十年前我市商品房销售价格仅为2000多元/平方米；但鉴于目前市场情况，房地产开发企业提出随着土地成本、建筑成本、用工成本不断的增加，2022年上半年我市普通商品住宅销售均价已达到5000元/平方米以上，若仍按照原标准征收土地增值税明显与当前市场情况不符，同时给企业新增了大量的税负。
近三年来受疫情和房地产市场下行压力的影响，销售迅速下滑，企业资金周转压力越来越大，造成了房地产项目难以支撑，为了帮助企业度过难关，为了保证我市房地产行业持续健康稳定发展，希望政府及税务部门能考虑企业实际困难，根据目前房地产市场情况调整普通住宅交易价格标准，减少预增税比例，减轻企业税收负担。
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